서울 고가아파트 하락 전환… 상위 20% 꺾이고 중저가 상승

'양극화 지표' 5분위 배율 4년 반 만에 낮아졌지만
중저가 단지 지속 상승 예상…"주거 안정은 아직"

 

서울 시내 아파트 단지. [사진=뉴시스]

스페셜경제=강민철 기자 | 서울 고가 아파트 가격이 2년여 만에 하락 전환하면서 아파트값 양극화 지표가 소폭 완화된 것으로 나타났다. 다만 중저가 아파트 가격은 오름세를 이어가고 있어 무주택 서민이 체감하는 주거 안정과는 여전히 거리가 있다는 지적이 나온다.

7일 KB부동산 월간통계에 따르면 지난 3월 서울 아파트 5분위, 즉 상위 20% 매매평균가격은 34억6065만원으로 전월 34억7120만원보다 1055만원 하락했다. 서울 5분위 아파트 평균 가격이 내린 것은 2024년 2월 이후 2년 1개월 만이다.

반면 하위 20%에 해당하는 1분위 아파트 평균 가격은 2월 5억534만원에서 3월 5억1163만원으로 629만원 올랐다. 1분위 아파트는 5분위보다 상승폭은 제한적이지만 지난해 3월 이후 꾸준한 우상향 흐름을 이어가고 있다.

중저가로 분류되는 2~4분위 아파트 가격도 모두 전월 대비 상승했다. 이에 따라 양극화 수준을 보여주는 대표 지표인 5분위 배율은 2월 6.9에서 3월 6.8로 낮아졌다. 5분위 배율은 상위 20% 평균 가격을 하위 20% 평균 가격으로 나눈 값으로, 수치가 높을수록 가격 격차가 크다는 뜻이다.

이 지표는 2021년 9월 소폭 낮아진 뒤 같은 해 10월부터 최근까지 유지 또는 상승 흐름을 이어왔는데, 이번에 4년 반 만에 제동이 걸린 셈이다. 상위 20%와 하위 20% 사이 가격 격차가 상징적으로나마 축소된 흐름이 확인된 것이다.

시장에서는 다주택자 양도세 중과 유예 종료 방침과 대출 규제가 동시에 영향을 준 것으로 보고 있다. 10·15 대책에 따라 15억원 이하 아파트는 주택담보대출이 최대 6억원까지 가능하지만, 15억원 초과는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 대출 한도가 줄어들면서 수요가 중저가 단지로 이동했다는 분석이다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 고가 아파트는 자산가와 다주택자 매물이 늘어도 거래가 쉽지 않아 가격이 약세를 보인 반면, 15억원 이하 아파트는 대출 여력이 상대적으로 커 매입 수요가 몰리며 상승세를 나타냈다고 분석했다.

자치구별 흐름도 비슷하다. 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향을 보면 고가 아파트가 밀집한 강남3구는 최근 6주 동안 등락 폭 차이는 있지만 하락세를 이어간 반면, 서울 외곽 지역은 상대적으로 높은 상승률을 기록하며 대조적인 모습을 보였다.

다만 양극화 지표가 완화됐다고 해서 주거 사정이 개선됐다고 보기는 어렵다는 평가가 많다. 중저가 아파트 가격이 계속 오르고 전월세 불안까지 이어지면서 실수요자가 느끼는 내 집 마련 부담은 여전히 큰 상태다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 15억원 이하 중저가 단지는 아직 저평가가 해소되는 과정에 있어 올해 하반기까지 상승 가능성이 남아 있고, 전세난 역시 당분간 쉽게 진정되기 어려울 것으로 내다봤다. 아파트값 격차는 다소 줄어들 수 있어도 서민 주거가 안정됐다고 단정하기는 어렵다는 진단이다.

 

 

 

 

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