17일부터 다주택자 대출 연장 막힌다…만기연장 원칙 금지

세입자 있으면 유예…최대 2028년 7월까지
집 안팔려도 연장 불허…"안팔고 버티기 막는다"

 

금융위원회. [사진=뉴시스]

스페셜경제=남하나 기자 | 오는 17일부터 다주택자가 보유한 수도권·규제지역 아파트 담보대출은 원칙적으로 만기 연장이 막힌다. 신규 대출뿐 아니라 기존 대출의 연장까지 제한하는 방식이어서, 해당 차주들은 사실상 주택을 매각하거나 현금으로 상환해야 하는 압박이 커질 전망이다.

16일 금융당국과 금융권에 따르면 이 같은 내용을 담은 ‘2026년도 가계부채 관리 방안’이 17일부터 시행된다. 이번 조치의 핵심은 다주택자의 아파트 담보대출에 대해 만기 도래 시 자동 연장 여지를 대폭 줄였다는 점이다.

은행들은 만기 연장 심사 과정에서 차주의 동의를 받아 주택소유확인시스템(HOMS) 등을 통해 보유 주택 수를 확인하게 된다. 개인과 개인 임대사업자는 세대 기준으로 다주택 여부를 판단하며, 관련 절차에 협조하지 않으면 만기 연장이 제한된다.

법인 임대사업자처럼 시스템으로 확인이 어려운 경우에는 차주가 직접 다주택자가 아니라는 점을 입증해야 한다. 허위 확인이 드러날 경우 기한이익상실 등 불이익을 감수하겠다는 확약도 제출해야 해 차주 책임이 한층 무거워졌다.

예외는 일부 인정되지만 범위는 좁다. 어린이집 운영 목적의 주택이나 민간건설임대주택, 인구감소·관심지역 소재 주택, 미분양 주택, 문화재 등은 보유 주택 수 산정에서 제외되며 만기 연장 제한 대상에서도 빠진다.

또 도정법상 전매제한이나 주택법상 실거주의무처럼 법령상 처분이 불가능한 주택도 예외로 인정된다. 세입자가 실제 거주 중인 경우에는 임대차 계약 종료 시점까지 규제 적용이 유예된다.

금융당국은 정책 발표일인 4월 1일 기준 유효한 임대차 계약은 물론, 시행 전날인 16일까지 체결된 묵시적 갱신도 예외로 보기로 했다. 발표일로부터 4개월 이내인 7월 31일까지 종료되는 임대차 계약의 경우 세입자가 계약갱신청구권을 행사하면 2028년 7월 31일까지 대출 연장이 가능해진다.

다만 이 같은 예외를 제외하면 규제는 엄격하게 적용된다. 금융당국은 실무 질의에 대해 매수자가 없어 주택 처분이 늦어지는 경우도 예외 사유가 될 수 없다고 못 박았다. 결국 차주는 가격을 낮춰서라도 집을 팔거나 대출금을 직접 상환해야 하는 구조다.

규제 회피 시도 역시 대부분 차단된다. 임대사업을 접고 다른 업종으로 전환했더라도 대출 최초 취급 당시 임대사업자였다면 여전히 다주택자 규제 대상이 된다. 본인 명의 주택이 아닌 부모 등 제3자 소유 주택을 담보로 대출을 받았더라도 차주가 다주택자라면 규제를 피할 수 없다.

다른 은행으로 갈아타는 대환은 물론, 대출 증액이 없는 경우라도 동일 은행 내 자행대환도 허용되지 않는다. 여기에 비주택 담보대출을 먼저 받은 뒤 수도권·규제지역 아파트를 추가 담보로 설정한 경우까지 규제 대상에 포함되면서 우회 통로도 사실상 봉쇄됐다.

이번 조치는 규제지역 내 다주택자의 레버리지 운용을 더욱 어렵게 만들 것으로 보인다. 시장에서는 대출 연장 차단이 실제 매물 증가와 상환 부담 확대로 이어질지, 또 전세 계약이 남아 있는 주택을 중심으로 어떤 식의 시장 반응이 나타날지 주목하고 있다.

 

 

 

 

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